Le Rapport Pour Proprietaires

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Introduction

Merci de l'intérêt que vous portez à nos produits. Voici quelques renseignements sur nos évaluations et les lignes directives du rapport pour propriétaires.

Les évaluations HVC sont des estimés de la valeur de propriétés résidentielles, calculées par ordinateur. Ces estimés dérivent d'un grand nombre de ventes et de données de propriétés. La base de donnée est constamment mise à jour et les évaluations reflètent les informations les plus récentes.

Ces systèmes s'appellent des AVM (modèle d'évaluation automatisée). Ils ont été utilisés pendant de nombreuses années dans le marché de finance. Ils ont prouvé être très utiles dans tous les aspects de prêts résidentiels. Les rapports HVC ont été adaptés pour le propriétaire. Ces rapports servent de guides. Ils sont conçus pour que le propriétaire puisse avoir une meilleure compréhension de la valeur de sa propriété.

Nous voulons d'abord que vous compreniez quelques concepts clés, soit le faisceau et comment il aide à identifier les tendances du marché.

Le faisceau est un groupe de propriétés voisines semblables, sur lesquelles les données historiques de ventes sont basées. Le nombre de maisons et leur proximité entre elles peuvent varier beaucoup. Les faisceaux sont regroupés spécifiquement pour leur évaluation. Plus de 15 000 faisceaux ont été identifiés au Canada.

Parmi chaque faisceau, les historiques de ventes de chaque propriété individuelle sont rassemblés. L'évaluation de chaque propriété est ensuite calculée à l'aide d'algorithme^*. Nous utilisons aussi les historiques de ventes pour cette propriété et les autres dans le faisceau. Ce regroupement de ventes aide à identifier les tendances du marché pour ce faisceau. Il est basé sur les transactions actuelles des propriétés dans le faisceau. Nous voulons établir les tendances du marché pour chaque groupe de propriété.

Chaque faisceau est relativement petit (moins de 1000 propriétés). Donc, même si la base de données est immense, les évaluations pour chaque propriété sont locales, précises et spécifiques.

Une évaluation est influencée par de nombreux facteurs dont : des propriétés spécifiques, le faisceau auquel il appartient, les conditions du marché et les conditions économiques. Par conséquent, les résultats ne sont pas toujours exacts. Si, par exemple, un faisceau regroupe des propriétés très désirables, le marché pourrait être très actif et les valeurs des propriétés voisines seraient élevées.

Comme ces rapports ont différentes fonctions, nous avons tenté d'inclure la propriété en question, le faisceau auquel elle appartient et les tendances du marché.

Maintenant que vous en connaissez plus, examinons les données spécifiques dans le rapport.

^* An explicit step-by-step procedure for producing a solution to a given problem.

Evaluation D'Une Propriété

Comme l'évaluation d'une propriété n'est pas une science exacte, nous avons établi trois chiffres séparés : le Haut, le Milieu et le Bas.

La valeur du Milieu peut être vue comme la meilleure évaluation. La valeur de la propriété sera généralement aux alentours de cette valeur. Au bout de chaque gamme, il est moins probable que la propriété vaut moins que la valeur du Bas ou plus que la valeur du Haut.

L'évaluation de la propriété est représentée par un graphique et aussi par un sommaire descriptif. Le graphique démontre deux évaluations pour la propriété, une pour le jour même du rapport et une autre pour l'année d'avant. Le sommaire décrit les valeurs dans le graphique.w

Si vous avez besoin de calculer une valeur spécifique (si vous achetez ou vendez), vos connaissances sur la propriété peuvent vous aider à avoir une évaluation plus précise. Veuillez noter que ces rapports ne tiennent pas compte de certains facteurs comme les conditions de la propriété, les améliorations récentes, ou la proximité de certaines places (comme une école ou un parc).

Confiance

Le modèle d'évaluation automatisée (AVM) mesure l'efficacité des données de ventes que le modèle produit. Certaines données du faisceau sont très exactes, d'autres ne le sont pas.

La confiance est une indication de l'exactitude de l'évaluation. Il y a quatre niveaux d'exactitude : meilleure, bonne, acceptable et inacceptable.

Meilleure	La meilleure confiance indique que la valeur produite pour la propriété en question dérive d'un faisceau avec des ventes consistantes récentes et dont chaque valeur est prévisible. On s'attend à ce que les valeurs estimées soit: Prés de 5% de la valeur actuelle 61% du temps. Prés de 10% de la valeur actuelle 90% du temps. Prés de 15% de la valeur actuelle 99% du temps.
Bonne	Une bonne confiance représente un déclin d'une meilleure confiance. Ce déclin peut être causé par une inconsistance dans les prix de ventes, un faisceau plus petit ou peu de ventes récentes. On s'attend à ce que les valeurs estimées soit: Près de 5% de la valeur actuelle 42% du temps. Près de 10% de la valeur actuelle 68% du temps. Près de 15% de la valeur actuelle 86% du temps. Près de 20% de la valeur actuelle 94% du temps.
Acceptable	Ces propriétés ont une haute valeur et par conséquent, leur confiance est automatiquement plus basse. On s'attend à ce que les valeurs estimées soit: Près de 5% de la valeur actuelle 59% du temps. Près de 10% de la valeur actuelle 81% du temps. Près de 15% de la valeur actuelle 92% du temps. Près de 20% de la valeur actuelle 96% du temps.
Inacceptable	Une confiance inacceptable provient de faisceaux qui ne regroupent pas assez de comparables et/ou de ventes. Ceci résulte de variations extrêmes dans les prix de ventes ou un manque de ventes. HVC ne produira aucun rapport pour ces propriétés.

Pour plus de clarification sur le taux de confiance, la moyenne en pourcentage entre les évaluations de HVC pour les dernières 5 ventes du faisceau est comparée au prix de vente actuel.

Tendances Du Marché

Ceci représente une analyse des tendances du marché repérée dans l'historique de ventes sur dossier. Nous faisons un rapport sur les changements de l'ensemble des valeurs de propriétés et sur l'activité du marché.

Premièrement, le changement qui se produit avec les valeurs de propriétés au courant de l'année est caractérisé comme étant en hausse, stable ou en baisse. Un marché stable est représenté par un faisceau dont la moyenne de la valeur de propriété n'est pas au-dessus ou au-dessous de 3%. Une hausse de plus de 3% représente un marché en hausse tandis qu'une baisse de 3% représente un marché en baisse.

Veuillez noter que le changement de ce pourcentage reflète le changement du prix moyen de toutes les propriétés dans le faisceau.

Deuxièmement, le taux de roulement à long terme versus le taux de roulement à court terme est caractérisé comme étant actif, normal ou passif. HVC calcule un taux de roulement en prenant en compte le temps, les ventes et le nombre de propriétés dans le faisceau. Ceci est ensuite comparé aux autres faisceaux et ainsi inclus dans le rapport.

Ventes Comparables

L'évaluation de propriété dérive de beaucoup de ventes dans tout le faisceau de la propriété cible. Des ventes en dossier, certaines seront plus appropriées à l'évaluation de propriété de cible que d'autres. Elles reposent sur le prix de vente, le temps et la proximité. Les trois ventes démontrées sont les plus appropriées des ventes disponibles.

Notez que l'ordinateur doit utiliser les ventes réelles qui ont eu lieu. Il fait de son mieux avec l'historique sur le dossier; mais des fois, ce ne sont pas de bonnes comparables. Si vous connaissez le secteur local, considérez-le lorsque vous obtenez vos comparables et faites une décision finale.

Historique De Ventes

L'historique de ventes montre toutes les transactions sur dossier pour la propriété cible. Les prix de ventes reflètent complètement ou en partie la valeur de vente d'une propriété (i.e. la moitié d'une vente peut arriver lorsqu'un propriétaire vend sa moitié à l'autre propriétaire). Les ventes de 1 $ ou 2 $ indiquent que le nom du propriétaire à été changé sur le dossier.

Il est certain que l'historique récent de ventes d'une propriété cible améliore l'évaluation courante. La dernière vente enregistrée sera factorisée dans l'évaluation courante. S'il y a eut une vente récente, vous pouvez décider si le prix était raisonnable.

Détails Du Faisceau

Le faisceau est un groupe de propriétés voisines semblables, sur lesquelles les données historiques de ventes sont basées. Les renseignements sur le faisceau vous indiquent la taille du marché local.

Nous incluons dans le rapport quelques détails sur le faisceau, dont :

• nombre de propriétés similaires à cibler
• nombre d'historiques de ventes sur dossier
• nombre de ventes pendant les derniers six mois menant à la valeur d'évaluation ( i.e. si la valeur est pour le mois de janvier 2006, les ventes récentes incluront le mois d'aout 2005 au mois de janvier 2006)
• l'historique des prix de ventes pour des propriétés semblables ( provient de l'ensemble au complet de l'historique de ventes).

Ceci devrait vous aider à comparer deux propriétés voisines semblables. De plus, il peut vous être utile de savoir si la valeur de la propriété ciblée par rapport aux autres propriétés dans le faisceau.